APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o.

Definice produktu

Úvěr je poskytován společností ZFP Finance I., s.r.o., kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi ZFP Finance I., s.r.o. jako věřitelem a APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. jako dlužníkem. Investor participuje na úvěrové smlouvě a má smluvní vztah pouze se ZFP Finance I., s.r.o.

Výše úvěru je sjednána na 45 000 000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru.
Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno a zároveň i podmínkou čerpání, je ručení za úvěr ze strany Z F P s.r.o. (IČ: 607 45 347).

Splátky úroků jsou nastaveny 2x ročně, tedy 31.05. a 30.11. kalendářního roku, a do data splatnosti úvěru. První splátka úroků je splatná 31. 5. 2021.

 

Popis záměru

Společnost je účelově založené SPV ze 100 % vlastněné ZFP GROUP, a.s. s cílem rekonstrukce objektů ve městě Špindlerův Mlýn, část Labská.

POPIS LOKALITY
Ski areál Špindlerův Mlýn se řadí k nejznámějším a nejnavštěvovanějším střediskům zimních sportů v České republice. Špindlerův Mlýn má pro zimní sporty ideální podmínky. Lyžařské a běžecké tratě jsou v provozu až 5 měsíců v roce. Profesionálně upravované sjezdové tratě (20 sjezdovek) různého stupně obtížnosti dosahují celkové délky 27 km. Celkem 14 lanovek a vleků zajišťuje přepravní kapacitu 17 500 lyžařů za hodinu. S jedním skipasem lze lyžovat na sjezdovkách ve 4 lyžařských areálech (Stoh, Medvědín, Hromovka a Labská). Většinu sjezdovek tu v případě nižší sněhové pokrývky uměle zasněžují. Lyžařský areál patří k nejmodernějším v České republice a nese si přívlastek český Aspen. Špindlerův Mlýn nabízí mnoho atrakcí i v létě. V letních měsících jsou zde ideální podmínky pro pěší turistiku a horská kola. Ve Špindlerově Mlýně se dále nachází aquapark, bobová dráha, lanové centrum, minigolf, čtyřkolky, zip line, aquazorbing, terénní koloběžky a koloběžková dráha. Špindlerův Mlýn se stal křižovatkou turistických tras. V samotném centru města začíná nejstarší turistická trasa v Krkonoších, Harrachovská cesta. Ta vede na Labskou boudu. V okolí je možné navštívit turistické chaty Špindlerovu boudu, ruinu Petrovy boudy a další. Okolí Špindlerova Mlýna lze projít po turistických trasách přes Horní Mísečky, pramen Labe, Sněžné jámy a Labskou boudu. Na jihovýchodě vede turistická trasa na Výrovku nebo na Friesovy boudy a chalupu Na Rozcestí. Ze Špindlerova Mlýna vede přímá turistická trasa na Sněžku.

POPIS STAVBY A ZÁMĚRU
Developersky a stavebně se jedná o dvě stávající budovy, dřevostavby s kamennou podezdívkou, které sloužili historicky jako ubytovna pro dělníky při výstavbě hotelu Clarion, vzdáleného 100m, v kterém je v případě zájmu možné využívat služeb wellness a stravování. Později byly objekty předělány pro účely rekreace zaměstnanců Odborového svazu dopravy, Odborového svazu KOVO a Odborového svazu státních orgánů a organizací. K účelu rekreace slouží až do dnes.

Budovy se nachází při příjezdu po silnici II/295 na počátku Labské cca 200 metrů nad přední částí vodní nádrže Labská vedle hotelu Clarion. Po rekonstrukci budou čtyřpatrové budovy nabízet 20 apartmánů převážně dvoulůžkových a parkování (z toho 8 garážových). Ve vzdálenosti 50 metrů od budov se nachází nástupní stanice trojsedačkové lanovky a červené sjezdovky Labská s délkou 1.770 metrů. Atraktivita této lokality je ještě posílena připravovaným projektem propojení lyžařských areálů Medvědín a Hromovka, na který již společnost Melida (provozovatel skiareálu Špindlerův Mlýn) získala kladný posudek vlivu na životní prostředí. Nástupní stanice bude vzdálena od objektu ”Apartmány Labská” cca 1km.

S ohledem na stávající stav objektu a současné standardy na trhu, je nutné provést rekonstrukci a modernizaci obou objektů. Vzhledem k přísným regulativům a omezením výstavby v lokalitě Špindlerův Mlýn a s ohledem na stanoviska města a odboru územního plánování ve Vrchlabí, byla u tohoto objektu povolena rekonstrukce formou dřevostavby. Pro realizaci jsou dřevostavby po architektonické stránce velmi tvárné a přizpůsobivé potřebám trendům moderního bydlení. Oproti domům stavěným klasickým způsobem, mají obvodové stěny menší tloušťku, a proto developer získá větší užitnou (prodejní) plochu cca o 6% větší. Rekonstrukce objektů bude řešena jako nízkoenergetický dům, vysokého standardu kvality za přísného dodržení všech technologických postupů během výroby a výstavby. Developerským záměrem je provedení od základů rekonstrukce stávajících dvou budov. Budova F1 bude mít 9 apartmánů a budova F2 bude mít 11 apartmánů.

Finanční analýza

Cílem finanční analýzy je poskytnout detailnější pohled na ekonomiku projektu s cílem, aby investor pochopil vnímané rizika ze strany ZFP Finance I., s.r.o. a i jejich případné zajištění.

Nákladové východisko
V naší analýze začínáme přehledem nákladů vždy na m2 / bez DPH. Cílem je určit kolik vychází
celkový náklad ze strany developera na stavbu.


Z výše uvedené tabulky č. 2 vnímáme, že náklady na nákup a rekonstrukci jsou v kontextu českých cen vyšší a vytváří tak otázky k rentabilitě projektu a to jak z pohledu ZFP Finance., I s.r.o., tak z pohledu prodejních cen. Nicméně, lokalita Špindlerova Mlýna je v rámci České republiky exkluzivní místo a proto i ceny dosahují vyšších úrovní. Riziko vyšších nákladů a s tím spojené riziko nesplacení úvěru je sníženo zajištěním ze strany Z F P s.r.o. Pro finální rozhodnutí jsou podstatné reálné prodejní ceny v této lokalitě, respektive síla poptávky ze strany klientů.

Výnosové východisko
Ve výše uvedené kapitole jsme popsali náklad,y které vnímáme jako vyšší, nicméně pro celkovou ekonomiku je nezbytné vnímat prodejní ceny a tím vypočítat / odhadnout developerskou marži. Nabídkové ceny v rámci prodeje apartmánu ve Špindlerově Mlýně, Labské a blízkého okolí jsou k datu 10/2020 následující:
1. Byt 2+kk o velikosti 51 m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8.600.000 Kč, cena za m2: 168.627 Kč.
2. Byt 2+kk o velikosti 59 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8.250.000 Kč, cena za m2: 139.830 Kč.
3. Byt 3+kk o velikosti 76 m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýn - Bedřichov, cena 8.498.000 Kč, cena za m2: 111.815 Kč.
4. Byt 4+kk o velikosti 150 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 31.900.000 Kč, cena za m2: 212.666 Kč.
5. Byt 1+kk o velikosti 33 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 5.950.000 Kč, cena za m2 180.303 Kč.
6. Byt 2+kk o velikosti 45 m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8 .100.000 Kč, cena za m2 180.000 Kč.
7. Byt 1+kk o velikosti 51m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 6.900.000 Kč, cena za m2 135.294 Kč.
8. Byt 2+kk o velikosti 63m2, lokalita: Špindlerův Mlýn, cena 8.999.000 Kč, cena za m2 142.841 Kč.
9. Byt 2+kk o velikosti 42m2, mezonet, lokalita: Špindlerův Mlýncena 9.950.000 Kč, cena za m2 168,627 Kč.

Na základě naší analýzy jsou prodejní ceny apartmánů včetně DPH ve Špindlerově Mlýně: od 135.000 Kč/m2 do 236.900 Kč/m2 včetně DPH.

Cena je pochopitelně závislá od vzdálenosti do centra města (Špindlerův Mlýn) nebo od vzdálenosti ke sjezdovce. Dále je samozřejmě cena závislá od vybavenosti apartmánu a jeho plochy (větší apartmán má logicky menší cenu). Developerský projekt APARTMÁNY LABSKÁ je z našeho pohledu poptávkově podpořen poměrně krátkou vzdálenosti do centra Špindlerova Mlýna a zároveň polohou přímo u sjezdovky. Proto se domníváme, že ceny se mohou pohybovat ve vyšší cenové relaci od 140.000 Kč/m2 bez DPH. Podklady jsme získali analýzou realitních nabídek na serverech www.sreality.cz a www.reality.cz.

FINANCOVÁNÍ PROJEKTU
• Nákup objektů je naplánovaný do konce roku 2020 a bude řešen vlastními prostředky APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. ve výši 4 mil. Kč do kapitálového fondu a úvěrem od ZFP Finance I., s.r.o.
• Od zimy 2020/2021 předpokládáme uzavírání rezervačních smluv (150.000 Kč/ byt ) po vydání stavebního povolení předpokládáme uzavírání smluv o budoucí kupní smlouvě ve výši 40% ceny apartmánu. Rekonstrukce tedy bude primárně financována od zájemců o apartmány. Zde vidíme možné riziko a to v případě, že poptávka po nabízených apartmánech nebude dostatečná, tak projekt může být ohrožen, respektive nedokončen nebo zpožděn. Pokud nebude dostatečná poptávka, tak developer bude hledat financování u bank a zde vnímáme další riziko, protože v důsledku poklesu hospodářské aktivity může dojít k tomu, že banky odmítnou projekt financovat. Opět ale poukazujeme na to, že celý úvěr je zajištěný ručením ze strany Z F P s.r.o., proto rizika přebírá Z F P s.r.o. jakožto majoritní akcionář ZFP GROUP, a.s.

Analýza rizik

V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:
1. Developerské riziko: Při developmentu každého projektu jsou rizika, a to ve smyslu:
     i. Časového zpoždění a tím zvýšeného konečného nákladu celého projektu.
     ii. Navýšení nákladu na výstavbu.
     iii. Rizika spojená s povolovacím řízením.

2. Tržní riziko: Riziko nižších prodejních cen, kdy poptávka nebo cena může být snížena a tím bude developer nucen prodávat pod nákladovou cenou. Vzhledem k tomu, že covid-19 ovlivňuje ekonomiky a reálně zvyšuje nezaměstnanost, tak význam tohoto rizika roste. COVID-19 je typicky blackswan, nebo-li nahodilá událost, kterou nelze predikovat a dopady jsou neznáme.

3. Kurzové riziko: Není podstupováno, protože úvěry a platby za prodej probíhají v české koruně.

4. Bankovní riziko: V rámci bankovního rizika je společnost ohrožena zastavením / omezením financování všech podobných projektů. Riziko vnímáme jako vyšší, protože první takové případu existují. Riziko je z velké části důsledkem COVID-19 a následného ekonomického zpomalení.

5. Právní riziko: APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí.

6. Daňové riziko: APARTMÁNY LABSKÁ, s.r.o. mohou být ohroženy změnou daňových zákonů a to zejména zvýšením daně a tím růstem prodejních cen. Růst prodejních cen je vždy negativní pro poptávku.

Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná. Rizika se snažíme eliminovat zajištěním/ zárukou. Další rizika spojená s participací, úvěru a střety zájmů jsou popsány zde: https://admin.zfp-finance.cz/getmedia/2a29e363-6dfa-44a7-bf96-080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf