ZFP HK s.r.o.

DEFINICE PRODUKTU

Cílem projektu je nákup pozemku, následná výstavba a prodej 4 bytových domů (každý má 9 bytových jednotek) v Hradci Králové, v severozápadní části nazývané jako Plotiště nad Labem, v klidné zástavbě na ulici Meruňková.

Úvěr je poskytován společností ZFP Finance I., s.r.o. (IČO: 05139546), kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi ZFP Finance I., s.r.o. jako věřitelem a ZFP HK s.r.o. (IČO: 05088275) jako dlužníkem. Investor participuje na úvěrové smlouvě a má smluvní vztah pouze se ZFP Finance I., s.r.o.

Výše úvěru je sjednána na 13.500.000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru.

Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno ručení za celý úvěr ze strany Z F P s.r.o. (IČO: 60745347).

Splátky úroků jsou nastaveny ročně, k datu 9. 7. kalendářního roku, a do data splatnosti úvěru, která je stanovena na 3 roky (9. 7. 2024). Možnost předčasného splacení nejdříve 7/2023. První úrokový výnos bude vyplacen 9 .7. 2022. 

POPIS LOKALITY

Hradec Králové je statutární (krajské) město na východě Čech a metropole Královéhradeckého kraje. Leží na soutoku Labe s Orlicí a je součástí hradecko-pardubické aglomerace. Žije zde přibližně 93 tisíc obyvatel (sčítání lidu 2021). Díky umístění v Polabské nížině patří Hradec Králové do teplé klimatické oblasti s nadmořskou výškou nepřesahující 240 m. n. m. Reliéf je rovinatý, není zde žádný výrazný kopec. Léta bývají v Hradci Králové horká a vlhká, zimy mírné a suché. Průměrná roční teplota se pohybuje okolo 10°C s ročním průměrem srážek cca 600 mm.
 
Hradec Králové patřil k českým „stotisícovým městům“: stal se jím v roce 1987 a svého maxima dosáhl roku 1990, kdy měl 101 272 obyvatel. Pak se ale zejména kvůli stěhování za město (suburbanizace) začal počet obyvatel snižovat, roku 1997 klesl pod statisícovou hranici. Celá hradecko-pardubická aglomerace ale měla ke konci roku 2013 celkem 335 118 obyvatel. Do vlastního města dojíždí přes 20 tisíc lidí za prací i za studiem. Hradec Králové je univerzitní město, vyučuje zde Univerzita Hradec Králové, některé fakulty Univerzity Karlovy a Univerzity obrany.
 
Z analýzy MPSV ČR zveřejněné v červenci 2020 týkající se ukazatelů životní úrovně v České republice za období 1993 - 2019 vyplývá, že Královehradecký kraj dosahuje v rámci České republiky nadprůměrných hodnot životní úrovně. Z celkového počtu 13 krajů se umístil Královehradecký na 5. místě za Prahou, Středočeským krajem, Plzeňským krajem a Jihomoravským krajem.
 

Projekt „Bytové domy Meruňková“ se nachází v Hradci Králové v klidné zástavbě řadovými domy na ulici Meruňková. Ulice Meruňková je v blízkosti supermarketu Lidl (5 minut pěšky), v blízkosti mateřské školky a základní školy (10 minut pěšky), s dětským hřištěm v přilehlém okolí.

POPIS STAVBY A ZÁMĚRU

Developerským záměrem je v první fázi nákup pozemku 4.093 metrů čtverečních za cenu 10.000.000 Kč (2.443 Kč/metr čtvereční) a následná výstavba 4 bytových domů. V každém domě bude 9 bytových jednotek (dohromady 36 bytů). Jedná se o bytové jednotky 2+kk o velikosti 53-66 metrů čtverečních. Výhodou projektu je již částečně vybudovaná infrastruktura (inženýrské sítě), která s realizací tohoto projektu kapacitně počítala. Důležitou okolností a očekávanou výhodou projektu je partnerská spolupráce na tomto projektu s firmou D.E.E.D. EU s.r.o. (IČ: 10943200), která již v této ulici jeden projekt stavebně realizovala, úspěšně dokončila a prodala (viz www.deed.cz/vystavba-rodinnych-domu-hradci-kralove).

POPIS VÝSTAVBY

Výstavba čtyř bytových domů nabídne v každém domě 9 bytů o velikosti 2+kk o ploše od 53,39 m2 do 66,41 metrů čtverečních.

Každá budova má svoji kolárnu, sklepy, společnou chodbu, terasy, zahrádku a venkovní parkovací stání.

• červenec 2021 - nákup pozemku p. č. 646/5, k.ú. Plotiště nad Labem o výměře 4093 m2 za částku 10.000.000 Kč (cena 2443,19 Kč/m2). Tato část je financována ze strany ZFP HK s.r.o.
• do 31. 12. 2021 - pořízení projektové dokumentace pro územní rozhodnutí a stavební povolení včetně inženýrské činnosti. Do 30.04.2022 získání územního rozhodnutí a stavebního povolení. Plánovaná částka těchto nákladů je 2.000.000 Kč. Tato část nákladů bude financována společností ZFP HK s.r.o. z 50 % a společností D.E.E.D. EU s.r.o. rovněž z 50 %. Zahájení stavby od 01.05.2022. Zde z pohledu úvěrujícího vnímáme riziko neudělení / zpoždění vydání stavebního povolení. Toto riziko by měl investor vnímat jako významné, na druhou stranu ručení za úvěr ze strany Z F P s.r.o. je dostatečné, a tímto jsme riziko do jisté míry eliminovali. Ručení Z F P s.r.o. je věnována samostatná kapitola na konci analýzy.
• zahájení výstavby se předpokládá na jaře 2022 s kolaudací do 30.06. 2024. Bytové jednotky se budou nabízet k rezervaci od prosince 2021/2022, podpis smlouvy o budoucí smlouvě ihned po udělení stavebního povolení. Zde se vytváří i prostor v případě splnění harmonogramu, možnost splatit úvěr ze strany úvěrovaného předčasně. Financování výstavby předpokládáme částečně z rezervací a záloh od klientů a částečně od banky.

FINANČNÍ ANALÝZA

Cílem finanční analýzy je poskytnout detailnější pohled na ekonomiku projektu s cílem, aby investor pochopil vnímaná rizika ze strany ZFP Finance I., s.r.o. a i jejich případná zajištění.

Vnímáme, že náklady na nákup pozemku a výstavbu čtyř obytných domů jsou v kontextu českých cen standardní a zcela odpovídají tržním cenám. Pro finální rozhodnutí jsou podstatné reálné prodejní ceny v této lokalitě, respektive síla poptávky ze strany klientů. Je nutné podotknout, že celkové získané plochy v tomto projektu jsou vyšší o sklepy, společné prostory, terasy, zahrádky a venkovní stání. Ceny za tyto plochy se pak promítají do tržeb projektu.

VÝNOSOVÉ VÝCHODISKO

Ve výše uvedené kapitole jsme popsali náklady projektu, které vnímáme vyšší, nicméně pro celkovou ekonomiku je nezbytné vnímat prodejní ceny a tím vypočítat / odhadnout developerskou marži.

Nabídkové ceny bytů v Hradci Králové jsou k datu 5/2021 následující:

1. Byt 2+kk o velikosti 70 m2, lokalita: Hradec Králové - Pražské Předměstí, cena 3.796.000 Kč, cena za m2: 54.228 Kč.

2. Byt 2+kk o velikosti 54 m2, lokalita: Hradec Králové - Nový Hradec Králové, cena 3.300.000 Kč, cena za m2: 61.111 Kč.

3. Byt 2+kk o velikosti 45 m2, lokalita: Hradec Králové - Nový Hradec Králové, cena 3.799.000 Kč, cena za m2: 84.422 Kč.

4. Byt 2+kk o velikosti 74 m2, lokalita: Hradec Králové - Třebeš, cena 5.590.000 Kč, cena za m2: 75.540 Kč.

5. Byt 3+1 o velikosti 98 m2, lokalita: Hradec Králové - Nový Hradec Králové, cena 5.250.000 Kč, cena za m2: 53.571 Kč.

6. Byt 2+1 o velikosti 56 m2, lokalita: Hradec Králové - Labská kotlina, cena 3.490.000 Kč, cena za m2: 62.321 Kč.

7. Byt 2+kk o velikosti 35m2, lokalita: Hradec Králové - Pražské Předměstí, cena 2.072.000 Kč, cena za m2: 59.200 Kč.

8. Byt 2+kk o velikosti 42m2, lokalita: Hradec Králové - Nový Hradec Králové, cena 2.850.000 Kč, cena za m2: 67.857 Kč.
 

Na základě naší analýzy jsou prodejní ceny bytů 2+kk včetně DPH v Hradci Králové: od 53.571 Kč/metr čtvereční do 84.422 Kč/metr čtvereční včetně DPH.

 

Cena je závislá od stáří bytu, polohy, vzdálenosti od centra Hradce Králové. Dále je samozřejmě cena závislá na vybavenosti bytu a jeho ploše (větší byt by měl mít menší cenu za m2). Developerský projekt společnosti ZFP HK s.r.o. je z našeho pohledu poptávkově podpořen poměrně krátkou vzdálenosti do centra města a zároveň v klidné severozápadní části kousek od MHD, blízko supermarketu. Proto se domníváme, že ceny se mohou pohybovat v cenové relaci od 49.000 Kč/metr čtvereční bez DPH. Podklady jsme získali analýzou realitních nabídek na serverech www.sreality.cz a www.reality.cz.

FINANCOVÁNÍ PROJEKTU

Nákup pozemku je naplánovaný na červenec roku 2021 a bude řešen vlastními prostředky ZFP HK s.r.o. ve výši 1 mil. Kč do kapitálového fondu a úvěrem od ZFP Finance I., s.r.o.

Od května 2022 předpokládáme uzavírání rezervačních smluv (100.000 Kč/byt), od léta 2022 až po kolaudaci předpokládáme uzavírání smluv o budoucí smlouvě kupní ve výši 40 % ceny bytu. Výstavba tedy bude cca z 50 % financována od nových klientů. Zde vidíme možné riziko, a to v případě, že poptávka po nabízených bytech nebude dostatečná, tak projekt může být ohrožen, respektive nedokončen nebo zpožděn. Pokud nebude dostatečná poptávka, tak developer bude hledat financování u bank a zde vnímáme další riziko, protože v důsledku poklesu hospodářské aktivity může dojít k tomu, že banky odmítnou projekt financovat. Opět ale poukazujeme na to, že celý úvěr je zajištěný ručením ze strany Z F P s.r.o., proto rizika přebírá Z F P s.r.o. jakožto majoritní akcionář ZFP GROUP, a.s.

CITLIVOSTNÍ ANALÝZA PRODEJE

Cílem této kapitoly je analyzovat výši hospodářského výsledku s důrazem na pokles prodejních cen a tedy, kdy a jaká ztráta bude vytvořena při různých prodejních cenách za běžný metr čtvereční, při zachování nákladů. U nákladů nepředpokládáme změnu směrem nahoru, a to hlavně z důvodu, že cena výstavby bude zafixována ve smlouvě o dílo se stavebním dodavatelem. Opět z našeho pohledu, pokud dojde k navyšování nákladů nebo nižším prodejním cenám nebo kombinaci obou faktorů, je riziko nesplácení úvěru přeneseno na Z F P, s.r.o.

Je podstatné, že tzv. ekonomický bod zlomu, tedy kdy projekt je na vyrovnaném hospodářském výsledku, je při prodejních cenách okolo 44.000 Kč/m2/bez DPH. Vzhledem k aktuálním prodejním cenám vnímáme, že prodejní ceny v případě negativního vývoje budou okolo 44.000 Kč/m2/ bez DPH. Ale zároveň při optimistických očekáváních při prodejních cenách okolo 60.000 Kč/m2/ bez DPH má developer dostatečnou rezervu i na případné zvýšené náklady.